Aspect fiscal
Même en cas « d’achat coup de cœur » il faut prendre le temps d’envisager l’acquisition sous son aspect fiscal. Sur un marché extrêmement concurrentiel, les agents immobiliers se concentrent sur leurs ventes et occultent ces paramètres.
Si vous êtes chef d’entreprise, vous pouvez créer une filiale en Espagne et lui procurer la trésorerie nécessaire, sans impôts, pour acquérir le bien.
Si vous êtes un particulier et vous comptez louer votre bien, vous avez intérêt à constituer une société en Espagne afin de pouvoir déduire l’intégralité des fournitures (eau, gaz, électricité, téléphone) et des frais inhérents à l’entretien, à l’amélioration et à la gestion dudit bien.
Enfin en Catalogne, (Costa Brava, Barcelona, Salou…), les sociétés espagnoles peuvent demander le report à 4 ans de 70% de l’Impôt de Transmission Patrimonial (ITP), impôt qui représente 10% du prix du bien, soit une économie immédiate de 7% du prix dudit bien.
Frais de Notaire
Ce que l’on appelle couramment les « frais de Notaire » sont ici constitués principalement par l’impôt de transmission (ITP), soit 10% du prix de vente, ou par l’IVA (TVA) sur les logements neufs, également à 10%.
Les honoraires du Notaire sont inférieurs à 1.500 € et les frais d’enregistrement inférieurs à 1.000 €.
Notez que c’est l’acheteur qui a le choix du Notaire même si par défaut la transaction se fait chez celui que propose l’agent immobilier.
Compromis de vente
Il n’y a pas de compromis de vente devant Notaire en Espagne, juste un versement d’arrhes sous seing privé « contrato de arras » qui vaut réservation pour une durée de trois mois en général, le montant des arrhes ne devant pas excéder 10% du prix de vente.
Si l’acheteur se rétracte, il perd ses arrhes, si c’est le vendeur qui veut se désengager, il doit rembourser le double des arrhes versées.
ATTENTION : la clause suspensive liée à l’obtention d’un crédit ne figure pas systématiquement sur le « contrato de arras ».
Les agents immobiliers
Dans les zones frontalières et plus généralement dans les nombreuses zones touristiques espagnoles, beaucoup de personnes gravitent autour de l’immobilier dont certaines sont en situation d’urgence économique, et il est donc conseillé de s’assurer du sérieux et de la solvabilité de vos interlocuteurs.
En outre si le vendeur est un promoteur immobilier les formalités vont durer et vous serez assaillis de demandes d’informations sur la provenance de vos fonds à un point insoupçonné.
Cette paranoïa locale en matière de prévention des risques de blanchiment de capitaux est la résultante de nombreuses malversations antérieures, notamment en Andalousie, qui ont donné lieu à l’incarcération de Maires, de Notaires, d’avocats et d’agents immobiliers.
Enfin n’oubliez pas que l’agent immobilier est payé par le propriétaire du bien, à hauteur de 3 à 5%, et que son client est donc le vendeur, d’où l’intérêt de se faire assister.
Mouvements de fonds
C’est chez le Notaire que se font les règlements définitifs, il est donc nécessaire d’avoir fait les vérifications en amont, avant le jour de la signature.
Vous pouvez signer un ordre de virement à votre banque avant la vente et le valider ultérieurement par téléphone de chez le Notaire, une fois que tout est en ordre.
Les formalités
Elles sont hélas nombreuses : obtention du Numéro d’Etranger « NIE », vérification des hypothèques et charges qui peuvent grever le bien « Nota simple », déclaration de travaux effectués «Obra nueva », Impôt sur la Transmission Patrimoniale « ITP », « Retencion »de 3% pour les vendeurs non-résidents, règlement et charges de copropriété « Ley horizontal», ouverture d’un compte bancaire, Notaire, Registre de la Propriété, électricité, eau, gaz, téléphone, assurances…
Faire appel à France Conseil vous permettra d’être épaulé par un professionnel et d’acheter votre bien aux meilleures conditions et en toute sécurité, pour un coût maximum de 1% du prix de vente.
